Ten artykuł stanowi kompleksowy poradnik dla osób, które rozważają sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Dowiesz się z niego, że taka transakcja jest w pełni możliwa, a także poznasz wszystkie niezbędne kroki i formalności, aby przeprowadzić ją bezpiecznie i skutecznie.
Sprzedaż mieszkania z hipoteką: Tak, to możliwe i wcale nie takie skomplikowane!
- Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym jest standardową i w pełni legalną procedurą.
- Kluczowe dokumenty z banku to zaświadczenie o saldzie zadłużenia i promesa wykreślenia hipoteki.
- Proces obejmuje kontakt z bankiem, znalezienie kupca, podpisanie umowy przedwstępnej i aktu notarialnego, a następnie spłatę kredytu i wykreślenie hipoteki.
- Należy pamiętać o potencjalnym podatku dochodowym (19% w ciągu 5 lat od nabycia) oraz możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
- Warto uwzględnić dodatkowe koszty, takie jak prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu.
Dlaczego bank nie może Ci zabronić sprzedaży?
Wielu moich klientów na początku naszej współpracy pyta z obawą: "Czy w ogóle mogę sprzedać mieszkanie, skoro ciąży na nim hipoteka?". Moja odpowiedź zawsze brzmi: tak, oczywiście, że możesz! Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest w Polsce w pełni możliwa i zgodna z prawem. Wynika to z prostej zasady: to Ty, jako kredytobiorca, jesteś pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Bank, choć jest ważnym partnerem w tej transakcji, pełni rolę jedynie wierzyciela hipotecznego.
W księdze wieczystej nieruchomości znajdziesz to odzwierciedlenie: w dziale II widnieje Twój wpis jako właściciela, co daje Ci pełne prawo do rozporządzania nieruchomością w tym do jej sprzedaży. Wpis banku w dziale IV księgi wieczystej, czyli hipoteka, stanowi dla niego zabezpieczenie spłaty kredytu. Jest to informacja dla potencjalnych nabywców i innych wierzycieli, że bank ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń z wartości nieruchomości. Jednakże, hipoteka nie blokuje Twojego prawa do sprzedaży. Jest to po prostu element, który należy uwzględnić w procesie transakcji, a bank ma ustalone procedury, aby w niej uczestniczyć.
Pierwsze kroki: Jak rozmawiać z Twoim bankiem?
Skoro już wiemy, że sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, przejdźmy do konkretów. Pierwszym i najważniejszym krokiem, który zawsze polecam moim klientom, jest kontakt z bankiem, w którym zaciągnęliście kredyt hipoteczny. To klucz do sprawnego przeprowadzenia całej transakcji.
Jakie informacje musisz uzyskać przed wystawieniem oferty?
Zanim w ogóle wystawisz ogłoszenie o sprzedaży, powinieneś skontaktować się z bankiem i zapytać o kilka istotnych kwestii. Przede wszystkim dowiedz się o warunki wcześniejszej spłaty kredytu. Niektóre umowy kredytowe przewidują prowizję za wcześniejszą spłatę, zwłaszcza w pierwszych latach kredytowania. Musisz wiedzieć, czy taka opłata Cię dotyczy i w jakiej wysokości. Poza tym, poproś o informację o procedurze wystąpienia o niezbędne dokumenty, które za chwilę szczegółowo omówię. Bank wskaże Ci, jakie wnioski musisz złożyć i ile czasu zajmie ich przygotowanie.
Kluczowe dokumenty: Zaświadczenie o saldzie i promesa banku
Od banku będziesz potrzebować dwóch absolutnie kluczowych dokumentów. Bez nich bezpieczna sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest praktycznie niemożliwa, zwłaszcza jeśli kupujący również posiłkuje się kredytem. Warto o nie wystąpić odpowiednio wcześnie, ponieważ banki mają określony czas na ich wydanie.
- Zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia: To dokument, który precyzyjnie informuje o dokładnej kwocie pozostałej do spłaty Twojego kredytu hipotecznego na konkretny dzień. Co ważne, zawiera również numer rachunku technicznego banku, na który kupujący (lub jego bank) będzie musiał przelać środki w celu spłaty Twojego zobowiązania. To zaświadczenie jest niezwykle ważne, ponieważ daje kupującemu pewność co do kwoty, jaką trzeba będzie uregulować, aby pozbyć się hipoteki.
- Promesa wykreślenia hipoteki: To dokument, który jest przyrzeczeniem banku, że po otrzymaniu całkowitej spłaty zadłużenia, bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Jest to absolutnie kluczowe dla bezpieczeństwa kupującego. Daje mu gwarancję, że po uregulowaniu Twojego kredytu, hipoteka zostanie usunięta, a on stanie się właścicielem nieruchomości wolnej od obciążeń. Promesa zazwyczaj ma określony okres ważności, najczęściej 30 dni, co oznacza, że transakcja powinna zostać sfinalizowana w tym terminie.
Sprzedaż krok po kroku: Od kupca do wykreślenia hipoteki
Gdy masz już niezbędne dokumenty z banku i wiesz, na czym stoisz, możesz śmiało przystąpić do kolejnych etapów. Proces sprzedaży z hipoteką, choć wydaje się złożony, jest w rzeczywistości dobrze ugruntowaną procedurą.
Znalezienie kupca i umowa przedwstępna
Po uzyskaniu zaświadczenia o saldzie i promesy banku, możesz spokojnie przystąpić do poszukiwania kupca. Kluczowe jest, abyś od samego początku poinformował potencjalnego nabywcę o obciążeniu hipotecznym. Transparentność buduje zaufanie i pozwala uniknąć nieporozumień. Kiedy znajdziesz zainteresowanego, kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej. Jest ona niezwykle ważna dla obu stron, a w przypadku sprzedaży z hipoteką nabiera dodatkowego znaczenia, zwłaszcza gdy kupujący również ubiega się o kredyt hipoteczny.
Umowa przedwstępna powinna zawierać szczegółowe informacje dotyczące hipoteki, w tym kwotę zadłużenia (zgodną z zaświadczeniem banku), numer rachunku do spłaty oraz zobowiązanie sprzedającego do dostarczenia promesy wykreślenia hipoteki. Określa ona również termin zawarcia umowy sprzedaży (aktu notarialnego) i warunki przekazania zadatku lub zaliczki. To właśnie na tym etapie kupujący często składa wniosek o kredyt, a bank kupującego będzie wymagał dostarczenia promesy i zaświadczenia o saldzie, aby ocenić ryzyko i wydać decyzję kredytową.
Finalizacja transakcji u notariusza i podział środków
Momentem kulminacyjnym jest finalizacja transakcji w kancelarii notarialnej. To tam dochodzi do podpisania aktu notarialnego, który przenosi własność nieruchomości na kupującego. W przypadku sprzedaży mieszkania z hipoteką, podział środków uzyskanych od kupującego (lub jego banku) odbywa się w specyficzny sposób, aby zapewnić bezpieczeństwo obu stron i banku:
- Część środków trafia bezpośrednio na wskazany przez Twój bank rachunek techniczny w celu spłaty kredytu hipotecznego. Notariusz dba o to, aby ta kwota została przelana w pierwszej kolejności, zgodnie z zaświadczeniem o saldzie zadłużenia. To gwarantuje, że Twoje zobowiązanie wobec banku zostanie uregulowane.
- Ewentualna nadwyżka środków, czyli różnica między ceną sprzedaży a kwotą spłaconego kredytu, trafia na Twoje konto jako sprzedającego.
- Po uregulowaniu wszystkich płatności, notariusz przygotowuje i odczytuje akt notarialny, który finalizuje transakcję sprzedaży i przenosi własność nieruchomości na kupującego. W akcie notarialnym znajdzie się również zapis o zobowiązaniu banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki.
Ostatnie formalności: List mazalny i wykreślenie hipoteki
Po zaksięgowaniu spłaty kredytu przez Twój bank, nie jest to jeszcze koniec formalności, choć najważniejsze etapy masz już za sobą. Bank, zgodnie z wcześniej wydaną promesą, przygotuje i wyda Ci tak zwany "list mazalny". Jest to oficjalne pismo, w którym bank potwierdza spłatę kredytu i wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
Z tym dokumentem, to już nowy właściciel (kupujący) udaje się do właściwego sądu wieczystoksięgowego i składa wniosek o wykreślenie hipoteki z działu IV księgi wieczystej. Na podstawie listu mazalnego sąd dokonuje wpisu, a nieruchomość staje się wolna od obciążenia hipotecznego. Choć to kupujący składa wniosek, Twoim obowiązkiem jest dostarczenie mu listu mazalnego niezwłocznie po jego otrzymaniu z banku.
Finanse i podatki: Co musisz wiedzieć o kosztach sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości to nie tylko kwestie prawne i bankowe, ale również finansowe, a w szczególności podatkowe. Warto być świadomym potencjalnych obciążeń, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
Jedną z najważniejszych kwestii finansowych jest podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z polskim prawem, jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie (lub wybudowanie), musisz liczyć się z koniecznością zapłaty 19% podatku dochodowego. Ten podatek naliczany jest od dochodu, czyli różnicy między ceną sprzedaży a kosztem nabycia nieruchomości. Wartość tę pomniejsza się o udokumentowane nakłady na nieruchomość, np. koszty remontów czy prowizje pośredników. Jeśli sprzedajesz nieruchomość po upływie tego pięcioletniego okresu, jesteś zwolniony z tego podatku.
Ulga mieszkaniowa: Jak uniknąć podatku?
Na szczęście istnieje sposób, aby uniknąć płacenia podatku dochodowego, nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem wspomnianych 5 lat. Jest to tak zwana ulga mieszkaniowa. Aby z niej skorzystać, musisz przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Masz na to 3 lata od daty zbycia nieruchomości. Celami mieszkaniowymi mogą być na przykład zakup innej nieruchomości (mieszkania, domu), budowa domu, remont czy rozbudowa własnego lokalu.
Co istotne i warte podkreślenia, od 2022 roku za cel mieszkaniowy uznaje się również spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość. Oznacza to, że jeśli środki ze sprzedaży przeznaczysz na uregulowanie swojego kredytu hipotecznego, a pozostałą część (jeśli taka będzie) na inne cele mieszkaniowe, możesz w całości skorzystać z ulgi i uniknąć podatku. To znaczące ułatwienie dla wielu sprzedających z hipoteką.
Dodatkowe koszty, o których warto pamiętać
Oprócz podatku dochodowego, który może, ale nie musi Cię dotyczyć, warto pamiętać o kilku innych potencjalnych kosztach związanych ze sprzedażą mieszkania obciążonego hipoteką:
- Ewentualna prowizja bankowa za wcześniejszą spłatę kredytu: Jak już wspominałem, niektóre banki pobierają opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązania, zwłaszcza w pierwszych latach kredytowania. Sprawdź swoją umowę kredytową, aby dowiedzieć się, czy taka prowizja Cię dotyczy i w jakiej wysokości.
- Koszt uzyskania niezbędnych dokumentów z banku: Zaświadczenie o saldzie zadłużenia czy promesa wykreślenia hipoteki to dokumenty, za które banki często pobierają opłaty. Zazwyczaj są to kwoty rzędu kilkudziesięciu do kilkuset złotych.
- Koszty notarialne: W większości przypadków koszty sporządzenia aktu notarialnego pokrywa kupujący. Jednakże, zawsze warto to potwierdzić w umowie przedwstępnej lub bezpośrednio u notariusza.
Nietypowe sytuacje: Scenariusze sprzedaży z kredytem
Standardowa procedura sprzedaży z hipoteką jest już jasna, ale życie pisze różne scenariusze. Warto być przygotowanym na mniej typowe sytuacje, które mogą wpłynąć na przebieg transakcji.
Co, jeśli cena sprzedaży jest niższa niż kwota kredytu?
To niestety możliwy, choć niepożądany scenariusz. Może się zdarzyć, że z różnych przyczyn (np. spadku wartości nieruchomości, długiego okresu kredytowania z niskimi ratami kapitałowymi) cena, za którą uda Ci się sprzedać mieszkanie, będzie niższa niż pozostała do spłaty kwota kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji będziesz musiał dopłacić różnicę z własnych środków, aby całkowicie spłacić zadłużenie w banku i uzyskać list mazalny. Bez pełnej spłaty bank nie wyda zgody na wykreślenie hipoteki, co uniemożliwi finalizację transakcji.
Sprzedaż mieszkania z kredytem walutowym
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem walutowym (np. we frankach szwajcarskich, euro) pod względem proceduralnym jest analogiczna do sprzedaży z kredytem w PLN. Nadal potrzebujesz zaświadczenia o saldzie i promesy banku, a finalizacja transakcji przebiega podobnie. Kluczowe jest jednak ryzyko kursowe. Wzrost kursu waluty kredytu od momentu jego zaciągnięcia mógł spowodować, że obecne zadłużenie w przeliczeniu na złotówki znacznie przewyższa wartość rynkową mieszkania. W takiej sytuacji, podobnie jak w poprzednim scenariuszu, sprzedaż może wymagać dopłaty ze strony sprzedającego, aby pokryć całe zadłużenie. Zawsze zalecam wnikliwą analizę aktualnego kursu i salda zadłużenia przed podjęciem decyzji o sprzedaży.
Przeczytaj również: Telefon z długami? Sprawdź, jak zdobyć abonament lub kartę
Sprzedaż z kredytem, by kupić inną nieruchomość
Często zdarza się, że sprzedajesz obecne mieszkanie z kredytem, aby sfinansować zakup nowej nieruchomości. Jest to bardzo popularny scenariusz, który, jak już wspomniałem, można połączyć z możliwością skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Środki uzyskane ze sprzedaży, po spłaceniu dotychczasowego kredytu, mogą być przeznaczone na zakup kolejnego mieszkania lub budowę domu. Dzięki temu, nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, możesz uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego, przeznaczając całą kwotę lub jej część na swoje nowe cele mieszkaniowe. To efektywny sposób na płynne przejście z jednej nieruchomości do drugiej, minimalizując obciążenia podatkowe.
